وبلاگ
ترندهای جدید چیست؟
-
- خرداد 21, 1402
- مشاور املاک
- (0)
معامله املاک چگونه انجام می‌شود؟
معامله املاک چگونه انجام می‌شود؟
بدون تردید موضوع معامله املاک یکی از اساسی‌ترین نیازهای انسان‌ها می‌باشد که همواره دغدغه‌هایی را به همراه دارد. از قیمت نامتعارف و غیر قابل تامین آن گرفته تا مسائل حقوقی پیرامون مسکن و به طور کلی املاک که سبب شده نگرانی‌ها و دغدغه‌ای برای مردم به وجود آید.
از مباحث مالی و قیمت بالای املاک در ایران گذر می‌نماییم و بحث در این خصوص را به کارشناسان اقتصادی و دیگر صاحب نظران حوزه املاک واگذار می‌نماییم.
موضوع بحث این مقاله گروه وکلای یاسا، نکات مهم حقوقی در بحث خرید و فروش املاک می‌باشد که خریداران و فروشندگان محترم بایستی از آن اطلاع داشته باشند تا مشکلات حقوقی، متوجه حالشان نشود.
لازم به ذکر است ؛ در مقالات قبلی به موضوع قراردادها و ابعاد حقوقی حائز اهمیت آن پرداخته‌ایم و در این مقاله به صورت جزئی‌تر به بررسی نکات حقوقی قراردادهای خرید و فروش املاک مبادرت می‌ورزیم.
هفت نکته حقوقی در زمان معامله املاک
مشخصات شناسایی طرفین قرارداد ملکی
قید شفاف و دقیق مشخصات شناسایی طرفین قرارداد ملکی اعم از خریداران، فروشندگان، مستاجران، اجاره دهندگان، کارفرمایان، پیمانکاران و… در قرارداد ملکی بسیار مهم و ضروری می‌باشد. مشخصات شناسایی همچون شماره شناسنامه، کارت ملی، کارت پایان خدمت یا معافیت دائم برای آقایان و همچنین نشانی و شماره تماس باید در قرارداد قید شود
با مطالعه دقیق قرارداد ملکی نسبت به مغایرت اطلاعات قید شده با اطلاعات حقیقی جلوگیری به عمل آورید.
مشخصات ملک مورد معامله
طبیعتا؛ هر ملکی دارای مشخصات شناسایی مختص به خود می‌باشد. قید دقیق و شفاف مشخصات ملک مورد معامله مهم و ضروری تلقی می‌شود.
در قانون تاکید شده است مشخصاتی همچون نشانی دقیق پستی، پلاک ثبتی، شماره سند ملک مربوطه، شماره دفتر و کلیه مشخصات درج شده در سند مالکیت بایستی در قرارداد ثبت شود. قراردادی که فاقد مشخصات ملک مورد معامله باشد، فاقد ارزش حقوقی می‌باشد. بنابراین تاکید می‌شود نسبت به بررسی مشخصات مورد معامله توجه کافی به عمل آورده شود.
مدت زمان مورد معامله
در قانون تاکید شده است تعیین مدت زمان سندیت قرارداد الزامی می‌باشد. بازه زمانی که قرارداد ملکی دارای اعتبار است، این مزیت را به همراه دارد که پس از اتمام مدت زمان قرارداد ملک مورد نظر و در صورت عدم اجرای تعهدات از جانب هر یک از طرفین طبق بندهای دیگر قرارداد اقدامات لازم انجام می‌پذیرد.
از سوی دیگر در قراردادهای ملکی شرایطی پیشبینی می‌شود که در صورت عدم اجرای تعهدات قید شده در قرارداد از جانب هر یک از طرفین جریمه‌های مالی، فسخ قرارداد و… متوجه حال شخص مربوطه می‌شود.
به طور مثال در قراردادهای بین اجاره دهنده و مستاجر ملک پیشبینی می‌شود که در صورت دیرکرد پرداخت اجاره از جانب مستاجر میزان جریمه مشخصی، شامل حال مستاجر می‌شود.
بنابراین شایسته است که در هنگام امضاء قرارداد ملکی به ابعاد زمانی قرارداد توجه کافی شود.
قیمت ملک مورد معامله
بخش قیمت و بهای ملک بسیار مهم می‌باشد. قیمت مورد توافق در بحث خریدوفروش، اجاره، رهن و… بایستی به صورت دقیق در قرارداد ذکر شود و همچنین بایستی نحوه پرداخت تعهدات مالی طرفین در قرارداد ملکی تعیین شود. طبعا مبایعه نامه، اجاره نامه و دیگر قراردهایی که فاقد موضوع قیمت ملک مورد معامله می‌باشند ، دارای مشکلات اساسی حقوقی می‌باشند. تاکید حقوقدانان گروه وکلای یاسا بر این موضوع می‌باشد که ؛ در خصوص بندهای مربوط به قیمت و بهای ملک توجهات دوچندانی به عمل آید.
عدم مشکل حقوقی ملک مورد معامله
نکته حقوقی مهم دیگر در خصوص معامله املاک بایستی توجه داشت بدون معارض داشتن ملک مورد نظر است. امکان دارد ملکی که مورد معامله املاک قرار می‌گیرد؛ دارای مدعی یا شاکی باشد که قطعا مشکلات حقوقی پردردسری برای خریدار یا شخص مستاجر ایجاد می‌نماید. از این رو شایسته است نسبت به بررسی ادعاهای اشخاص حقیقی یا حقوقی همچون اداره اوقاف، بانک، قوه قضاییه و… در خصوص ملک مربوطه تحقیقات لازم صورت پذیرد.
دیده شده است بسیاری از افراد خریدار ملک بنا بر عدم تجربه کافی یا قیمت پایین ملک مربوطه، بدون توجه به معارض و ادعاهای موجود در خصوص ملک موردنظر اقدام به انعقاد قرارداد با فروشنده می‌نمایند و دچار مشکلات حقوقی مهمی می‌شوند.
شناسایی دقیق ملک مورد معامله
بر کسی پوشیده نیست که قبل از خرید ملک یا انعقاد قراردادهای مشابه در خصوص ملک موردنظر، بایستی ملک مورد معامله املاک از همه جهات مورد بازدید و ارزیابی قرار گیرد و تطابق ملک مورد معامله با وجود خارجی آن امری بدیهی می‌باشد.
اما موضوع بررسی مشخصات ثبتی ملک مورد نظر باید به صورت ویژه تری از بستر اداره ثبت اسناد و املاک کشور دنبال شود. تشخیص هویت ملک مورد معامله بسیار مهم تلقی می‌شود و نباید از کنار آن به سادگی عبور کرد.
شرایط و وضعیت شخص معامله کننده
املاک شرایط جسمانی فرد معامله کننده بسیار اهمیت دارد و معامله با شخصی که دارای مشکلاتی همچون سلامت ظاهری، کهولت سن، بیماری‌های جسمانی و روانی و… فاقد ارزش حقوقی می‌باشد. از سوی دیگر بایستی در زمان معامله نسبت به شرایط حقوقی فرد معامله کننده اطلاعات کافی به دست آورید. به طور مثال معامله با شخصیتی حقیقی یا حقوقی که از طرف ارگان‌های دولتی و دستگاه قضایی ممنوع المعامله شده است دارای نقص حقوقی می‌باشد.