وبلاگ
ترندهای جدید چیست؟
-
- دی 3, 1402
- مشاور املاک
- (0)
اطلاعات و اصول اولیه معامله املاک
اطلاعات و اصول اولیه معامله املاک
چه اطلاعات و اصول اولیه برای معاملات املاک باید در نظر گرفته شود؟
اطلاعات پایه‌ای از بازار ملک، ارزیابی قیمت، نوع معامله، محل ملک و شرایط مالی معامله همراه با اصول اخلاقی و قانونی معاملات املاک از جمله مواردی هستند که باید در نظر گرفته شوند.
تاریخچه خرید و فروش ملک
تاریخچه خرید و فروش ملک به دوران باستان بازمی‌گردد، اما در طول زمان شکل و شمایل آن تغییر کرده است. در ایران، خرید و فروش ملک از دوران باستان تاکنون وجود داشته و در این دوره‌های زمانی شاهد تغییراتی در این فرایند بوده‌ایم.
در دوران باستان، خرید و فروش ملک به شکل مستقیم و با حضور طرفین در محل ملک انجام می‌شد. با ظهور اسناد رسمی در دوره اشکانیه و ساسانی، خرید و فروش ملک با امضای قرارداد و تنظیم سند انجام می‌شد. این سند به عنوان مدرکی از مالکیت و حقوق مالک در اختیار او قرار می‌گرفت.
با ظهور اسلام و تشدد در تصرف و اخذ مالکیت مسکن، نظارت بر امور خرید و فروش مسکن بیشتر شد. در دوران صفویه، با اصلاحاتی که در قوانین انجام شد، نظارت بر خرید و فروش ملک بیشتر شد و بازار ملکی بیشترین رشد را در دوره قاجاریه داشت.
در دوران معاصر نیز، با افزایش تعداد شهرها و شهرنشینی، بازار مسکن بسیار پویا شده و شاهد تغییراتی در این زمینه بوده‌ایم. در این دوره، بازار ملکی بر اساس قوانین و مقررات و با تنظیم کنترل کیفیت برای ساختمان‌های جدید و تجدید نظر در امور مالکیت، به سمت بهبود و پویایی پیش رفته است.
مشاوران املاک به عنوان یک صنف به فعالیت خود از دهه ۱۹۷۰ میلادی شروع کردند. در این دهه، با افزایش تقاضا برای خرید و فروش ملک در جوامع شهری، نیاز به مشاورانی که به خوبی در امور مربوط به ملک آگاهی داشته باشند، احساس شد. به تدریج، این صنف رشد کرد و در حال حاضر در بسیاری از کشورها، شامل ایران، مشاوران املاک به عنوان یک صنف رسمی و حرفه‌ای تلقی می‌شوند.
خرید و فروش ملک از قدیمی‌ترین فعالیت‌های انسان در سطح جهان بوده است، اما به نظر می‌رسد که در زمان‌های اخیر بیشتر مورد توجه قرار گرفته است. این امر به دلیل رشد روزافزون شهرنشینی و نیاز بشر به مسکن بیشتر شده است. در ایران، با توسعه صنعت ساختمانی در دهه‌های ۵۰ و ۶۰ میلادی، بازار خرید و فروش ملک بیشتر به مردم شناخته شد و مردم برای سرمایه‌گذاری در آن روی آوردند. اما از آن زمان به بعد، با توجه به تغییرات قوانین و مقررات، بازار خرید و فروش ملک به شکلی پیچیده‌تر و حرفه‌ای‌تر تبدیل شده است و مشاوران املاک نقش مهمی در آن بازی می‌کنند
.
نگاهی به تاریخچه خرید و فروش ملک و فعالیت مشاوران املاک در ایران
در ایران، فعالیت‌های مرتبط با خرید و فروش ملک و به طور خاص، فعالیت مشاوران املاک، به عنوان یک صنعت رسمی و شناخته شده، حدود چهل سال پیش در دهه ۱۳۴۰ شمسی آغاز شد. در آن زمان، این فعالیت‌ها به صورت غیررسمی و معمولاً در قالب یک راه دور، با حضور واسطه‌گران و سرقت‌گران صورت می‌گرفت. اما با تأسیس اولین شرکت مشاورین املاک در سال ۱۳۴۵ شمسی، این فعالیت به یک شغل رسمی و معتبر تبدیل شد.
در سال‌های بعدی، با توسعه اقتصاد کشور و افزایش برجستگی صنعت مسکن، فعالیت مشاوران املاک به عنوان یک صنف مربوط به معاملات ملکی به شدت گسترش یافت. همچنین با ایجاد شرکت‌های جدید و تخصصی، فعالیت مشاوران املاک نیز تنوع یافت و شامل خدماتی همچون ارزیابی املاک، مدیریت املاک، سرمایه‌گذاری در بورس ملک و غیره شد.
امروزه، مشاوران املاک برجسته با استفاده از تکنولوژی و ابزارهای نوین به فعالیت خود ادامه می‌دهند و خدماتی را ارائه می‌دهند که برای مالکان و خریداران ملک در آینده سودآور خواهد بود.
تعریف ملک
هر چیزی که قابلیت مالکیت دارد و به هر نوع حقی که در امتیاز یا در اختیار یک فرد یا شرکت باشد، اطلاق می‌شود و می‌توان به آن ارزش نسبت داد، به عنوان ملک شناخته می‌شود. به عبارت دیگر، ملک در اصطلاح حقوقی به هر نوع کالا، اموال، وسایل، زمین، ساختمان و دارایی منقول و غیر منقول دیگری گفته می‌شود که برای فروش، اجاره، انتقال، تحویل یا هرگونه معامله قابل استفاده است. در حقوق، ملک به عنوان یکی از اصول حقوقی مورد توجه قرار می‌گیرد و حفاظت از حقوق مالکیت برای افراد حائز اهمیت است. در اصطلاح عامه مردم، ملک به معنای دارایی‌هایی است که به شخص یا شرکتی تعلق دارد و می‌تواند به صورت نقدی یا غیرنقدی به او درآمدزایی کند، مانند خانه، زمین، سهام، بانکداری و غیره. در این مفهوم، ملک به عنوان یک منبع درآمد به شمار می‌آید و از این نظر با مفهوم سرمایه‌داری و سرمایه اشتراکی در ارتباط است. به عنوان مثال، اگر یک فرد یک خانه و یک قطعه زمین را به نام خود در اختیار داشته باشد، این دو دارایی به عنوان ملک او شناخته می‌شود.
اطلاعات پایه‌ای در مورد ملک شامل موارد زیر است:
- تعریف ملک: ملک به هر نوع دارایی یا اموالی اطلاق می‌شود که در اختیار یک شخص یا گروهی از افراد باشد و برای استفاده، بهره‌برداری یا به فروش رساندن قابل استفاده باشد.
- نوع‌های ملک: ملک به دو نوع اصلی تقسیم می‌شود: ملک ملی و ملک خصوصی. ملک ملی به دارایی‌هایی اطلاق می‌شود که متعلق به دولت یا کشور هستند، مانند اماکن تاریخی، جنگل‌ها و معادن. ملک خصوصی به دارایی‌هایی اطلاق می‌شود که متعلق به افراد یا شرکت‌ها هستند.
- حقوق مالکیت: مالک ملک حقوقی دارد که شامل حق استفاده، حق بهره‌برداری، حق واگذاری و حق فروش ملک می‌شود.
- مشاعات ملک: در برخی موارد، ملک به صورت مشترک در اختیار چند نفر قرار می‌گیرد. این نوع ملک به عنوان ملک مشترک یا مشاع معروف است و مثال‌هایی از آن شامل وراثت ملک واحد‌های مسکونی، باغ‌های مشترک و حیاط‌های ساختمان‌های اداری است.
- قوانین مربوط به ملک: در هر کشور، قوانین و مقرراتی برای اموال و دارایی‌ها وجود دارد که باید در ارتباط با ملک رعایت شوند. به عنوان مثال، در بسیاری از کشورها، برای خرید یا فروش ملک نیاز به صدور سند مالکیت و پرداخت مالیات‌های مربوطه است.
- ارزش ملک: هر ملک دارای ارزشی است که بر اساس معیارهای مختلفی مانند موقعیت مکانی است.
اصول پایه‌ای در مورد ملک کدامند؟
به طور کلی، برای انجام معاملات ملکی باید به برخی اصول پایه‌ای توجه شود. این اصول عبارتند از:
1- حضور حقوقی: برای انجام معامله ملکی، فردی که می‌خواهد خرید یا فروش کند باید حقوقی داشته باشد که این حقوق شامل صلاحیت قانونی برای خرید یا فروش ملک است.
2- تعیین قیمت: برای خرید و فروش ملک، باید ابتدا قیمت آن تعیین شود. این قیمت می‌تواند با توجه به وضعیت بازار و شرایط فعلی تغییر کند.
3- بررسی حقوقی ملک: قبل از خرید یا فروش ملک، باید حقوقی که بر روی آن وجود دارد بررسی شود. این شامل بررسی سند مالکیت، تعهدات مالیاتی و قراردادهای مالی دیگر است.
4- انجام معامله با دلال: اگر شخصی نتواند به صورت مستقیم ملک خود را به فروش برساند یا می‌خواهد یک ملک را خریداری کند، می‌تواند از خدمات یک دلال یا مشاور املاک استفاده کند.
5- انجام معامله با توجه به شرایط قانونی: برای انجام معامله ملکی باید به شرایط قانونی مربوط به خرید و فروش ملک توجه شود. به عنوان مثال، قوانین و مقررات مالیاتی باید مورد توجه قرار گیرد.
6- تهیه سند مالکیت: پس از انجام معامله ملکی، باید سند مالکیت از دفتر املاک مربوطه تهیه شود. این سند شامل جزئیات مالکیت، قیمت و شرایط معامله است.
مواردی که هنگام معامله ملک باید در نظر داشت کدامند؟
در هنگام معامله ملک، برخی موارد حائز اهمیت هستند که در نظر گرفتن آن‌ها می‌تواند به شما در تصمیم‌گیری کمک کند. به عنوان مثال:
- بررسی سند: بررسی سند ملک بسیار حائز اهمیت است و باید از صحت و قانونی بودن آن اطمینان حاصل کرد.
- بررسی وضعیت قانونی ملک: بررسی وضعیت قانونی ملک، مانند وجود بدهی‌ها، قراردادهای اجاره، مسائل مرتبط با ساختمان و مالکیت همسایگان، اطمینان حاصل کردن از عدم وجود مسائلی است که در آینده برای شما مشکل ایجاد کند.
- بررسی وضعیت ساختمان: بررسی وضعیت ساختمان ملک، از جمله سالم بودن ساختمان، وضعیت تعمیرات و نگهداری، اطمینان حاصل کردن از عدم وجود مشکلاتی مانند خسارت‌های آب و هوا و زلزله، می‌تواند به شما کمک کند تا از خرید یا عدم خرید ملک تصمیم‌گیری کنید.
- بررسی وضعیت بازار: بررسی وضعیت بازار ملک و قیمت‌های مشابه، می‌تواند به شما کمک کند تا اطمینان حاصل کنید که میزان قیمتی که در نظر دارید پرداخت کنید، متناسب با واقعیت بازار است.
- بررسی قوانین و مقررات: بررسی قوانین و مقررات مربوط به معامله ملک، مانند مالیات، هزینه‌های ثبتی، و مسائل مرتبط با شرایط قرارداد، برای شما حائز اهمیت است.
برای خرید یا فروش ملک، اولین قدم مهم درک مفهوم و اطلاعات پایه‌ای مرتبط با ملک است. همچنین، بهتر است با داشتن اطلاعات دقیق و جامع در مورد وضعیت بازار و میزان قیمت‌ها، به معامله بپردازید تا از خرید یا فروش با قیمت ناهنجار جلوگیری کنید. همچنین مهم است که قبل از هرگونه معامله، مشاوره حرفه‌ای از کارشناسان و متخصصان مربوطه را دریافت کنید. در نهایت، از عقود رسمی و معتبر برای ثبت معامله استفاده کنید تا بتوانید از حقوق خود در صورت بروز مشکلات، حفاظت کنید.