وبلاگ
ترندهای جدید چیست؟
-
- آذر 28, 1402
- مشاور املاک
- (0)
سرمایه گذاری در بازار مسکن | آموزش سرمایه گذاری در ملک
سرمایه گذاری در بازار مسکن | آموزش سرمایه گذاری در ملک
سرمایه گذاری در مسکن، فرآیندی است که طی آن شخصِ سرمایه‌گذار با هدف کسب درآمد از اجاره دادن ملک یا افزایش قیمت آن در آینده و یا هر دو، به خرید خانه، مغازه و زمین (املاک و مستغلات) می‌پردازد.
به نقل از مرکز آمار ایران، در شهریور ماه ۱۴۰۲ متوسط قیمت هر متر آپارتمان در تهران به ٧٧،٤٨٠،٤۰۰ میلیون تومان رسیده است. آماری که نشان از رشد ۷۵.۲ درصدی میانگین قیمت مسکن نسبت به شهریور سال گذشته دارد. این آمار نشان می‌دهد که احتمال کسب بازدهی بالا از بازار مسکن وجود دارد اما برای به دست آوردن این بازدهی مطمئن، تسلط به دانش اقتصادی و بازار مسکن الزامی است. در ادامه مقاله به آموزش سرمایه گذاری در ملک خواهیم پرداخت.
سرمایه گذاری در املاک چیست؟
سرمایه گذاری در املاک به معنای خرید ملک یا زمینی با قیمت مناسب و فروش آن با قیمت بالاتر برای به دست آوردن بازدهی است. جهت رسیدن به این مهم بایستی از بهترین استراتژی سرمایه گذاری استفاده کرده و املاکی را شناسایی کنید که کمتر از ارزش ذاتی خود قیمت‌گذاری شده‌اند. پس از خرید باید تا زمانی که بازار ارزش واقعی این ملک را دریابد، صبر کرده و زمانی که قیمت افزایش پیدا کرد، دست به فروش بزنید.
- املاکی که با هدف سرمایه گذاری در مسکن خریداری می‌شوند به عنوان اقامتگاه شخصی فرد در نظر گرفته نمی‌شوند و تنها بازدهی آنها در کوتاه مدت یا بلندمدت برای سرمایه‌گذار اهمیت دارد.
آیا سرمایه گذاری در مسکن بازدهی بالایی دارد؟
بازار مسکن در ایران به دلیل تورم بالای موجود در کشور با استقبال زیادی از طرف سرمایه‌گذاران رو‌به‌رو شده است. برخی افراد با خرید و فروش ملک به بازدهی از این بازار می‌پردازند و برخی دیگر نیز که دانش کافی در این زمینه ندارند، با خرید مسکن و اجاره دادن آن برای خود درآمدزایی می‌کنند. با این وجود افراد زیادی هستند که در زمان اشتباه دست به خرید زده و نمی‌توانند در زمان دلخواه ملک خود را به فروش رسانده و به همین علت دچار خواب سرمایه می‌شوند.
اگرچه سرمایه گذاری در بازار مسکن ایران، با احتمال کسب بازدهی بالایی همراه است اما این بازدهی به سرمایه نسبتا زیاد، انتظار در بلندمدت، دانش اقتصادی و آگاهی از چرخه‌های بازار مسکن نیازمند است.
در انجمن خبرگان سرمایه گذاری در ایران، بهترین زمان خرید مسکن و بهترین زمان فروش آن اعلام می‌شود. علاوه بر این، در مواقعی که بازار مسکن بازدهی زیادی به همراه نداشته باشد، سیگنال خرید در سایر بازارهای موازی مانند طلا و سکه، دلار، خودرو و سهام در اختیار اعضای خود قرار داده می‌شوند.
چرخه‌های رونق و رکود در بازار مسکن
به طور تقریبی در بازه‌های ۴ تا ۵ ساله، بازار مسکن دچار نوسانات قیمتی شده و الگوهای تکرارشونده‌ای در آن شکل می‌گیرد. این الگوها چرخه‌های رونق و رکود بازار مسکن را شکل می‌دهند.
- در دوره‌هایی که فشار عرضه در بازار مسکن زیاد می‌شود، قیمت‌ها ثبات می‌یابند.
- با افزایش معاملات و تقاضا، قیمت شروع به رشد می‌کند تا اینکه با رسیدن به محدوده آستانه قیمت، سرمایه‌گذاران جهت کسب سود شروع به فروش می‌کنند.
- پس از اینکه افراد زیادی شروع به فروش ملک خود می‌کنند، عرضه زیاد شده و به تدریج دوره رکود یا ثبات قیمت شکل می‌گیرد. البته ساخت و سازهای بی رویه نیز منجر به افزایش عرضه می‌شوند.
با این وجود شرایط کنونی ایران و افزایش تورم در آن باعث شده تا شکاف عرضه و تقاضا شکل بگیرد. به همین دلیل بایستی جهت خرید مسکن، شرایط اقتصادی جدید را مد نظر قرار داد چون این چرخه‌ها ممکن است الگوهای گذشته را تکرار نکنند.
برای مثال افزایش تورم منجر به کاهش تقاضا و قدرت خرید مردم شده است. از طرفی، سازنده یا خریدار مسکن به دلیل کاهش تقاضا بایستی مدت زمان بیشتری را برای کسب سود منتظر بماند.
انواع سرمایه گذاری در مسکن
خرید ملک نوساز
۱- خرید املاک مسکونی با هدف اجاره دادن یا فروش مجدد به عنوان ملک مسکونی به شخص دیگری انجام می‌شود.
۲- گاهی سرمایه گذاری در املاکی که کاربری تجاری دارند به ویژه برای شرکت‌ها با بازدهی بیشتری همراه است. معمولا سرمایه مورد نیاز برای سرمایه گذاری در املاک تجاری بیشتر از املاک مسکونی است.
۳- برخی ساختمان‌ها هر دو کاربری تجاری و مسکونی را دارند. مانند ساختمان‌هایی که طبقات پایین آنها مغازه است و طبقات بالاتر کاربری مسکونی دارند.
خرید ملک کلنگی و ساخت و ساز
این روش به سرمایه بیشتری نیاز داشته اما اگر در دوره رکود مشغول ساخت و ساز شوید و در دوران رونق ملک خود را بفروشید، بازدهی بالایی به دست خواهید آورد.
خرید ملک قدیمی و بازسازی آن
این روش بیشتر در زمان رکود و تورم بالا انجام می‌شود تا در عین صرف کمترین هزینه‌ها، بیشترین سود ممکن نسبت به شرایط اقتصادی به دست بیاید.
خرید زمین
خرید زمین‌هایی که کاربری مسکونی یا کشاورزی دارند، نوع دیگری از سرمایه گذاری در ملک به شمار می‌آیند.
آینده سرمایه گذاری در مسکن
جهت کسب بازدهی بالا در املاک و مستغلات، پیش‌بینی بازار مسکن الزامی است. جهت بررسی آینده سرمایه گذاری در مسکن باید مواردی از جمله نقدینگی، تورم و انتظارات تورمی، هزینه مصالح ساختمانی، عرضه و تقاضا، هزینه ساخت، رکود تورمی و … را بررسی و تحلیل کرده و متناسب با آنها دست به خرید مسکن زد.
برای مثال زمانی که تورم، ۵۰٪ رشد می‌کند، باید منتظر رشد قیمت ۵۰ درصدی در بازار مسکن بود. البته همان طور که اشاره شد، عوامل مختلفی در قیمت آینده ملک تاثیرگذار هستند و بایستی به جای تاثیر یک عامل به صورت خطی، تاثیر مجموعه عوامل بر بازار مسکن سنجیده شود.
مزایا و معایب سرمایه گذاری در مسکن چیست؟
مهمترین مزیت سرمایه گذاری در مسکن، امکان کسب بازدهی بالا از فروش یا اجاره ملک است. به عبارت دیگر شما می‌توانید با خرید یک ملک، قبل از فروش از مزیت اجاره دادن و دریافت درآمد ماهانه برخوردار شوید. مهمترین نقطه ضعف بازار مسکن، نقدشوندگی (سرعت فروش دارایی و تبدیل آن به پول نقد) پایین بازار مسکن است.
| مزایا | معایب |
| امکان کسب بازدهی بالا از فروش یا اجاره ملک | نقدشوندگی پایین |
| نبود ریسک سرقت | استهلاک ساختمان |
| امکان استفاده از اوراق تسهیلات مسکن | نیاز به سرمایه زیاد |
| احتمال بسیار کم اُفت قیمت ملک پس از خرید (در شرایط کنونی ایران) | عدم توازن در قیمت مسکن (هزینه جست و جو جهت یافتن ملک با قیمت مناسب) |
| جلوگیری از کاهش ارزش پول در برابر تورم | کارمزد معاملات بالا، هزینه نقل و انتقال، مالیات و … |
| ثبات بیشتر قیمت‌ها در بازار مسکن نسبت به بورس | |
| سودآوری مطمئن | |
| ریسک بسیار کم |
آیا سرمایه گذاری در ملک با سرمایه کم امکان‌پذیر است؟
سرمایه گذاری در مسکن با پول کم امکان‌پذیر نیست. البته می‌توان آپارتمان‌های قدیمی‌تر که قیمت پایین‌تری نسبت به خانه‌های نوساز دارند را برای خرید انتخاب کرد. با این وجود سود حاصل از آنها به هنگام فروش نیز کمتر خواهد بود.
در اینجا بد نیست به یک نکته مهم اشاره کنیم؛ در یک سال گذشته (از ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۱) درصد آپارتمان‌های معامله شده که قدمتی بیش از ۲۰ سال داشته‌اند به اندازه ۵۸.۷٪ افزایش یافته است؛ این نکته بدین معنی است که قابلیت نقدشوندگی این خانه‌ها بیشتر شده است. جدول زیر برگرفته از آخرین گزارش تحولات بازار مسکن است.