وبلاگ
ترندهای جدید چیست؟
-
- مرداد 30, 1402
- مشاور املاک
- (0)
چه مواردی امکان دارد معامله ملکی را برهم بزند؟
چه مواردی امکان دارد معامله ملکی را برهم بزند؟
برهم زدن معامله ملک و ملکی قانون خاص خود را دارد. در این مقاله در مورد کنسل شدن معامله ملکی و صحت آن گفتیم. گاهی اوقات در هنگام انجام یک معامله ملکی با اعتماد به طرف مقابل، بدون خواندن متن قرارداد آن را امضا می‌کنیم، و این موضوع موجب می‌شود تا بندهایی در قرارداد تنظیم شوند که نهایتا به ضرر ما باشند. یکی از این موارد حق فسخ قرارداد است که در برخی از قراردادها به صورت دو طرفه و در برخی به صورت یک طرفه در نظر گرفته می‌شود.
در هر قرارداد که انجام می‌شود، احتمال کنسل شدن معامله ملکی وجود دارد. البته در امور قراردادها معمولا امری رایج است که ممکن است توسط هرکدام از طرفین به دلیل خاصی صورت بگیرد. البته فسخ معامله ملکی شرایط و قوانینی دارد که با رعایت آن می‌توانید دچار کمترین ضرر شوید.
برهم زدن معامله ملکی می‌تواد در امور متفاوت ملکی مانند قرارداد خرید و فروش ملک، رهن یا اجاره ملک یا قرارداد مشارکت در ساخت، اتفاق بیفتند. که در هر کدام از آنها شرایطی وجود دارد که حتما باید رعایت شود.
فسخ معامله ملکی چیست؟
فسخ به لحاظ لغوی به معنای نقض، از بین بردن، تباه کردن و شکستن است که به صورت ارادی بر قرارداد ملک اعمال می‌شود. این اصطلاح حقوقی به معنای پایان دادن به یک قرارداد از سوی یکی از طرفین آن قرارداد یا یک شخص ثالث است.
اساس برهم زدن معامله ملکی می‌تواند موضوعات متنوعی باشد و بر اساس حقی است که به وسیله طرفین ایجاد می‌شود. این حق یا برای هر دو طرف و یا برای نفر سومی است که در قرارداد قید می‌شود.
عوامل زیادی برای کنسل شدن معامله ملکی در زمینه خرید و فروش یا رهن و اجاره وجود دارد که با استفاده از آنها می‌توان تا آخرین لحظه قبل از امضای قرارداد از جانب فروشنده یا خریدار و مستاجر آن را لغو کرد. البته با قراردادن شرایطی راحت‌تر می‌توان با خیالی آسوده‌تر به عقد قرارداد بپردازیم. در ادامه به انواع فسخ معامله ملکی می‌پردازیم
کنسل شدن معامله ملکی بر اساس توافق طرفین
بر اساس قانون معامله ملک، هر دو طرف قرارداد می‌توانند در هنگام بستن قرارداد برای هر دو طرف و یا نفر سومی یک حق فسخ درنظر بگیرند. برای مثال بر اساس قانون معامله ملک و قرارداد مورد نظر شخصی ملکی را به دیگری بفروشد و در قرارداد شرط شود که هرکدام از دو طرف یا شخص سوم هرگاه بخواهند ظرف یک ماه آن معامله را کنسل کنند.
برهم زدن معامله ملکی بر اساس حکم قانون
این فسخ زمانی اتفاق می‌افتد که قانون برای جلوگیری از ضرر ناخواسته به یک فرد، دستور فسخ معامله را صادر می‌کند. برای مثال فردی خانه‌ای را اجاره کرده و پس از مدتی متوجه می‌شود که سکونت در آن امکان پذیر نیست؛ در این صورت بر اساس قانون معامله ملک، او می‌تواند که قرارداد اجاره را کنسل کند.
برهم زدن معامله ملکی به صورت یک طرفه
در همه قراردادها مانند خرید یا اجاره ملک، در یکی از بندهای قرارداد پیش بینی شده است که هر کدام از دو طرف اجازه دارند که در یک مدت زمان معین و با در نظر گرفتن قانون معامله ملک، اگر این حق در قرارداد ذکر شده باشد، آن را به صورت یک طرفه فسخ نماید. بنابراین در حالت کلی این موضوع در قرارداد ذکر نمی‌شود.
شرایط فسخ قرارداد چیست؟
- در همه قراردادها مانند خرید یا اجاره ملک، یکی از بندهای قرارداد این است که به هر دو طرف اجازه داده می‌شود که در یک مدت زمان مشخص، با رعایت قوانین و ارائه دلیل موجه بتوانند قرارداد امضا شده توسط دو طرف را فسخ کنند. البته هیچ کدام از افراد تحت هیچ شرایطی نمی‌تواند قرارداد را به صورت یک طرفه فسخ کند. فقط در صورتی می‌توان این کار را کرد که این حق در متن قرارداد ذکر شده باشد.
- فردی که می‌خواهد اقدام به برهم زدن معامله ملکی کند، آن را به دفتر اسناد رسمی اعلام کند.
- از سوی دیگر فسخ کننده باید با رضایت کامل عمل فسخ را انجام دهد و اگر از این کار رضایت قلبی نداشته باشد، این فسخ اثر حقوقی نخواهد داشت.
- فسخ کننده باید به لحاظ عقلی و سنی در سلامت کامل باشد.
شرایط کنسل شدن معامله ملکی اجاره توسط مستاجر
- اگر تمام یا بخشی از ملک خراب شود و یا در حال خراب شدن باشد، مستاجر می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند به شرطی که دیگر نتواند از آن خانه استفاده کند و یا تعمیر آن به نحوی غیرممکن باشد.
- در صورتی که خانه یا ملک مورد نظر با ویژگی‌هایی که در قرارداد ذکر شده همخوانی نداشته باشد.
- در صورتیکه امکان فسخ اجاره به صورت توافقی به مستاجر از سوی مالک داده شده باشد.
شرایط برهم زدن معامله ملکی توسط مالک
- در صورتی که مستاجر بدون اجازه مالک آن ملک را به فرد دیگری واگذار کرده باشد.
- در صورتی که مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره بها تاخیر داشته باشد.
- در صورتیکه مستاجر بدون دلیل موجه از ورود مالک به خانه جهت انجام اموری مانند تعمیرات، خودداری کند. در این زمینه مستاجر مسئول است که به مالک اجازه ورود به آپارتمان را برای انجام اموری مانند تعمیرات بدهد.
- در صورتیکه مستاجر از خانه برای امور دیگری مانند فعالیت‌های نامشروع یا فعالیت تجاری استفاده کند.
- فسخ قرارداد خرید و قرارداد فروش ملک
کنسل شدن قرارداد در حوزه خرید و فروش با ۳ شرط امکان پذیر است:
- داشتن حق فسخ قرارداد خرید و فروش ملک
- فسخ قرارداد با شرایط قانونی
- فسخ توافقی قرارداد که معمولا نیاز به پرداخت خسارت از طرف فسخ کننده قرارداد ملکی دارد
فسخ یک طرفه قرارداد خرید و فروش ملک هم به دو صورت انجام می‌شود که بر اساس قانون معامله ملک، این موضوع یا باید در قرارداد ذکر شود و نحوه پرداخت ضرر و زیان هم به صورت مشخص آورده شود یا آنکه یکی از طرفین متوجه یک تناقض در قرارداد یا ملک مورد معامله شده و می‌تواند با اثبات آن به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ کند.
برای مثال اگر خانه‌ای خریداری شده و مالک جدید متوجه شود که این ملک با شرایطی که پیش از آن ذکر شده بود همخوانی ندارد، می‌تواند آن را به عنوان فریبکاری در معامله اثبات کند و با پیگیری از مجاری قانونی اقدام به فسخ یک طرفه قرارداد کند.
فسخ قرارداد پیش فروش ملک
در زمینه پیش فروش املاک، اگر ساختمانی که احداث شده با ساختمانی که در قرارداد ذکر شد، در تضاد باشد، و ویژگی‌های متضادی با هم داشته باشند، پیش خریدار می‌تواند بنا بر قانون معامله ملک اقدام به فسخ قرارداد کند و این حق را دارد.
برای مثال شما خانه‌ای را با شرایط خاصی پیش خرید کرده‌اید اما مساحتی که به شما در هنگام تحویل داده می‌شود، ۵ درصد کمتر از مساحتی است که توافق شده است. در این صورت قانون معامله ملک و قانونگذار این حق را به شما می‌دهد که قرارداد مورد نظر را فسخ کنید. اما اگر این مساحت ۵ درصد بیش از مساحت مورد توافق باشد، فروشنده این حق فسخ را نخواهد داشت.
صحت معامله ملک و ضرر و زیان آن
با این شرایط بهتر است تحت هیچ شرایطی و حتی با وجود اطمینان به بنگاه معاملات ملکی، در صورت هر گونه کاری، اعم از خرید یا اجاره ، با خواندن متن کامل قرارداد از صحت معامله ملک مطمئن شوید و پیش از آن به اصطلاحات قانونی و حقوقی آن مسلط شوید. ذکر یک جمله کوتاه در قرارداد می‌تواند شما را از امکان برهم زدن معامله ملکی و یا دیگر حقوقی که دارید محروم سازد.
در برخی از انواع قرارداد در قولنامه ذکر می‌شود که اگر هر کدام از طرفین بخواهند به دلیلی اقدام به فسخ قرارداد کنند، باید به طرف مقابل ضرر و زیان بدهند. در اغلب موارد این موضوع در قراردادها ذکر می‌شود و مبلغ مشخصی هم برای آن در نظر گرفته می‌شود تا هر دو طرف از میزان این خسارت مطلع باشند. در مورد صحت معامله ملک در یک مقاله به صورت کامل توضیح داده‌ایم.