وبلاگ
ترندهای جدید چیست؟
-
- مرداد 21, 1402
- مشاور املاک
- (0)
انواع سند ملکي چيست؟
انواع سند ملکي چيست؟
1-سند قطعي ( داراي سند مالکيت ( :در اين نوع مالکيت-اعم از مسکوني، تجاري و غيره-سند ملک ( ھمان دفترچه مالکيت يا سند سيم سربي يا سند تک برگي(از طرف «اداره ثبت اسناد و املاک » يا ثبت نقل و انتقال دفتر اسناد رسمي ( با لحاظ ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک ) به نامصاحب آن ثبت شده و مالکيت دارنده سند مزبور، کاملاً محرز و قطعي است و ھيچ نوع وابستگي يا شرطي در مالکيت برايدارنده سند وجود ندارد.
اين حالت بھترين، مطمئن ترين و بي دردسرترين نوع مالکيت است و نزد کليه افراد و اشخاص اعم از حقيقي و حقوقي از قبيل سازمان ھا و نھادھاي دولتي و خصوصي، پذيرفته شده و در ھر نوع دادگاھي نيز صاحب سند، مالک ملک شناخته ميشود و انکار و ترديد در مورد آن پذيرفته نمي باشد.
2-سند قول نامه اي :
اگر به آگھي ھاي فروش املاک در روزنامه ھا رجوع کنيد، به چنين عباراتي بر ميخوريد :
«فروش زمين در . . . . . با سند منگوله دار » يا « فروش زمين در . . . . . با مبايعه نامه » يا « قول نامه اي »
منظور از « سند منگوله دار » يا « سند قطعي » يا « سند رسمي » ھمان است که در مبحث قبل گفته شد.در مورد حالت ديگر ( قول نامه اي ) در اين قسمت اجمالاً توضيحاتي داده ميشود اما پيش از آغاز اين بحث، يعني املاکي که بين عموم مردم و حتي آزانس ھاي مسکن به اسم « قول نامه اي » شناخته مي شوند، لازم است در مورد « سند » مختصر توضيحاتي ارائه شود.ماده ي 1284 قانون مدني ايران، سند را چنين تعريف ميکند:
«سند عبارت است از ھر نوشته که در مقام دعوي يا دفاع قابل استناد باشد »اين تعريف بسيار کلي است و مباحث مالي،
مراسلاتي، مدارک تحصيلي، ازدواج و طلاق و تقريباً ھر زمينه اي از جمله املاک را در بر مي گيرد.ھمان قانون در تفسير و
بيان جزئيات بيش تر، در مواد 1286 و 1289 سند را به دو نوع « رسمي» و « عادي » تقسيم بندي مي نمايد.مطابق ماده
ي 1287 قانون مدني « اسنادي که در اداره ي ثبت اسناد و املاک و يا دفاتر اسناد رسمي يا در نزد ساير مأمورين رسمي در
حدود صلاحيت ھا آن ھا بر طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشند رسمي است» و برابر ماده ي 1289 « غير از اسناد
مذکوره در ماده ي 1287 ، ساير اسناد عادي است » طبق توضيحات گفته شده در بالا، « سند منگوله دار» و « بنچاق»
ھمگي سند رسمي ھستند ولي در بين اين موارد فقط با رعايت تشريفات مقرر قانوني،املاک داراي دفترچه مالکيت(سند
منگوله دار) را مي توان به نام مالک، ثبت رسمي کرد.صدور دفترچه مالکيت ( سند منگوله دار ) يا ثبت آن به نام افراد،با رعايت
تشريفات مقرر قانوني در ادارات ثبت اسناد و املاک يا دفترخانه ھاي اسناد رسمي انجام مي شود .( با اين توضيح که در حال
حاضر سند منگوله دار به سند تک برگي تبديل شده است ) اما براي برخي املاک، پس از صدور بنچاق، مالک، اقدامي براي
اخذ دفترچه مالکيت به نام خود نکرده است و تبعاً در دفاتر ثبت اسناد نيز بنام وي نشده است.معامله ي اين گونه املاک به
صورت « قول نامه » يا به تعبيري ھمان « مبايعه نامه» و عمدتاً در آژانس ھاي مسکن و معاملات املاک، صورت مي گيرد و بين
مردم به نام املاک « قول نامه اي» معروف ھستند. (صرفنظر از مفاھيم حقوقي ) اين« قول نامه » يا « مبايعه نامه» سند عادي
محسوب مي شود.از ديگر موارد مي توان به زمين ھايي اشاره کرد که ھنوز براي آن ھا پلاک ثبتي تخصيص داده نشده و يا
سندي صادر نشده و به طرق مختلف و در فرايند زمان از جمله وراثت و . . . به ايادي بعدي تخصيص يافته و يا فقط عده اي با
درج استشھاد و امضاء يا اثر انگشت، اعلام کرده اند که زمين متعلق به فردي با فلان مشخصات مي باشد و مالک براي گرفتن
سند اقدامي نکرده است. خريد و فروش اين نوع املاک ھم با قول نامه يا مبايعه نامه صورت مي گيرد.ھنگام خريد املاک قول
نامه اي، به دليل نبودن سند منگوله دار بايد از واقعي بودن معامله و عدم تقلب، اطمينان پيدا کرد. يکي از ابتدايي ترين و
معمول ترين نوع کلاه برداري در معامله ي اين نوع املاک، فروش ملک به چند نفر است . براي حصول اطمينان از عدم وجود
چنين معضلي، ھنگام خريد مي توان تحقيقات محلي به عمل آورد و ھمچنين معامله را در بنگاه ھاي معتبر و خوش نام به
انجام رساند.و اصل اسناد مبادله شده بين ايادي قبلي را مطالبه و نگھداري نمود .در خصوص املاکي که ذکر شد مدرک
مالکيتشان، به شھادت افراد است، اين نکته را مدنظر داشته باشيد که ماده ي1285 قانون مدني مي گويد : « شھادت نامه،
سند محسوب نمي شود و فقط اعتبار شھادت را خواھد داشت » آخرين نکته در مورد قول نامه اين که قدرت قانوني آن به مراتب
بسيار کمتر از سند رسمي و دفترچه مالکيت يا تک برگي است.براي درک جزئيات اين دو، تفاوت اسناد رسمي و عادي در زير
بيان مي شود :
الف-مطابق مواد 92 و 93 قانون ثبت اسناد و املاک ، براي سند رسمي مي توان بدون احتياج به حکمي از محاکم دادگستري، از
ھمان دفترخانه ي تنظيم کننده ي سند، تقاضاي صدور اجراييه نمود، در حالي که براي اجراي اسناد عادي، رسيدگي و صدور
قطعي حکم دادگاه لازم است.
ب-تفاوت ديگر دو نوع سند، در اعتبار آن ھا نسبت به اشخاص ثالث است.ماده ي 1290 قانون مدني در اين باره چنين مي گويد
: ” اسناد رسمي درباره ي طرفين و وارث و قائم مقام آنان، معتبر است . . . ”
پ-و ديگري اعتبار بيشتري است که قانون گذار براي اسناد رسمي قائل شده است.از اين نظر که ادعاي انکار و ترديد بر عليه
سند رسمي، پذيرفته نمي شود.در حالي که پيرامون سند عادي اين ادعا وجود دارد.
3-سند رھني:
از قديم فرھنگي در جوامع وجود داشت که وقتي کسي پولي قرض مي کرد، وام دھنده چيزي-مثلاً جواھر يا ظرف يا شبيه
آن ھا را از او مي گرفت تا اگر بدھکار پول را نپرداخت، وام دھنده بتواند ، آن مال را به جاي پول خود ضبط کند.به اين مال « رھن
» گفته مي شود.در ماده ي 771 قانون مدني کشور، رھن اين گونه تعريف شده است : « رھن، عقدي است که به موجب آن
مديون، مالي را براي وثيقه به داين مي دھد. رھن دھنده را راھن و طرف مقابل را مرتھن مي گويند.به مال مورد رھن نيز در
قوانين « مال الرھانه » يا « عين مرھونه » گفته مي شود.به مبحث ملک باز مي گرديم.مالکيت رھني يعني اين که شما ملکي
را در ازاي دريافت وام، نزد بانک يا مؤسسه اي که از آن وام مي گيريد گرو ( رھن ) بگذاريد و اين موضوع در سند ملک شما قيد
شود.اين حالت مالکيت عموماً زماني پيش مي آيد که :
1-به خود ملک وام تخصيص داده شود.
2-با گرو گذاشتن آن، وامي گرفته شده باشد.
در اين صورت سند به نام مالک بوده اما در رھن بانک يا مؤسسه ي وام دھنده است و در صورتي که مالک، وام خود را نپزدازد،
بانک يا مؤسسه ي وام دھنده مي تواند از طريق مراجع قانوني و قضايي، ملک را تصاحب کند.در بسياري از مزايده ھاي املاک،
ھمين گونه از ملک ھا نيز به فروش مي رسند، حاکي از اينکه وام گيرنده نتوانسته وام خود را پس بدھد و ملکي که گرو
گذاشته شده نيز به جاي طلب، ضبط شده است.
توضيحاً در خصوص حالت دوم، الزاماً وام براي ھمين ملک گرفته نشده، بلکه در مقابل دريافت يک وام ، صاحب ملک اين سند را
گرو گذاشته است.فرضاً شخصي براي تأسيس يک مرغداري وامي مي گيرد که در ازاي آن، سند خانه ي خود را در مقابل
تسھيلات مأخوذه در گرو بانک قرار مي دھد.دقت کنيد که در اين حالت اصل سند ( کالبد آن ) الزاماً در دسترس بانک
نيست.ممکن است بانک يا مؤسسه ي وام دھنده، اصل سند را به صاحب آن تحويل دھد.زماني يک سند، رھني است که در
دفترخانه اسناد رسمي و با حضور نماينده ي بانک، اين موضوع در سند قيد شود.گاھي نيز سند در مقابل دريافت ضمانت نامه
ي بانکي گرو گذاشته مي شود.مثلاً فردي يا شرکتي که پيمانکار است، بايد در مقابل يک پيمان ( قراردادھاي خصوصي،
دولتي ) ضمانت نامه ي بانکي به کارفرماي خود ارائه دھد.در چنين مواردي بانک، ضمانت نامه را در مقابل دريافت پول نقد يا در
مقابل رھن يک سند مالکيت ( وثيقه ) براي پيمانکار، صادر مي کند.بعد از پس دادن تمام وام، به درخواست بدھکار و با
حضور نماينده ي قانوني بستانکار ( بانک يا مؤسسه ي وام دھنده ) در ھمان دفترخانه اي که سند ملک به رھن درآمده است (
در سند قيد شده ) اين رھن از سند حذف مي شود که به آن اصطلاحاً « فک رھن » گفته مي شود.از نظر حقوقي نيز ملک
رھني در دو حالت بايد مورد توجه قرار گيردکه ھر دو موضوع بسته به رابطه اي ارزش ملک و ميزان وام دريافتي خواھند بود.
الف-حالت مشتمل بر رھن : زماني که شما بخشي از مبلغ ملک را ھنگام خريد، پرداخت مي کنيد اما مقداري پول کم مي
آوريد.اين کسري پول را از بانک وام مي گيريد که در سند ملک به عنوان بدھي منظور مي شود و در واقع ميزان مبلغ وام ،کم
تر از مبلغ ارزش ملک است.
ب-حالت مشتمل برصلح حقوق : اين حالت براي زماني است که ارزش وام دريافتي از بانک يا مؤسسه ي مالي، بيش از
ارزش ملک گرو گذاشته شده باشد.در اين صورت، وام گيرنده فقط حق انتفاع ( کسب درآمد ) از
ملک موردنظر را داشته و حق ھيچ نوع معامله اي را ندارد و براي انجام ھر نوع معامله اي بايد از وام دھنده استعلام و کسب
اجازه کند.در ھر حال، ھنگام خريد ملک از عدم رھني بودن سند، اطمينان حاصل کنيد.مگر اينکه از نظر خودتان مانعي نداشته
باشد. مطلب آخر اين که سند رھني را نمي توان به عنوان وثيقه ملکي در مراجع قانوني استفاده نمود و يا اينکه از قبل آن
تسھيلات بانکي اخذ نمود.