وبلاگ
ترندهای جدید چیست؟
-
- خرداد 18, 1402
- مشاور املاک
- (0)
سرمایه گذاری در مسکن به چه روش هایی انجام می شود؟
سرمایه گذاری در مسکن به چه روش هایی انجام می شود؟
سرمایه گذاری در مسکن یکی از معمول‌ترین روش‌های سرمایه گذاری در ایران می‌باشد. به جهت اطمینان کامل و صددرصدی کاربران به رشد قیمت مسکن در درازمدت این روش سرمایه گذاری تبدیل به روشی امن برای حفظ ارزش سرمایه‌های مردم شده و ازاین‌رو هر فردی بسته به میزان توانایی مالی خود سرمایه‌های انباشته خود را تبدیل به مسکن می‌نماید. بازار مسکن نیز در سال‌های گذشته اثبات کرده است که قدرت مدیریت سرمایه‌ها را نسبت به نرخ تورم دارا است. درنتیجه این بازار را می‌تواند یکی از بازارهای اصلی تورم شکن در ایران دانست. با توجه به حساسیت‌های بالای این بازار و افول و صعودهایی که در آن شاهد هستیم بر آن شدیم تا تحلیلی جامع و کامل را از روند حرکتی قیمت در این بازار معرفی نماییم. استفاده از این روند حرکت قیمت مسکن می‌تواند در انتخاب زمان مناسب برای ورود به آن تأثیر بسزایی داشته باشد. از این رو آموزه‌ها و آمارهایی که در ادامه با هم مرور خواهیم نمود، می‌تواند برای کاهش میزان ریسک سرمایه گذاری در مسکن به کار آید.
سرمایه گذاری در مسکن به چه معنا است؟
سرمایه گذاری در مسکن ابعاد مختلفی دارا می‌باشد. اشتباهات رایجی هم در این روش سرمایه گذاری در میان کاربران وجود دارد. شناخت مفاهیم سرمایه گذاری در مسکن برای کاربران امروز کاملاً ضروری است. اشتباه در ورود به این بازار هم سرمایه‌های شما را به خطر انداخته و هم ارزش آنها را نسبت به تورم و سایر پارامترها از بین می‌برد. سرمایه گذاری در خانه به‌صورت کلی در روش‌های زیر انجام می‌پذیرد:
- خریدوفروش مسکن برای نرخ رشد محدود در کوتاه‌مدت
- خرید املاک قدیمی و بازسازی آنها که منجر به ایجاد ارزش‌افزوده در آنها می‌شود.
- خرید مسکن برای بازه‌های زمانی طولانی‌مدت برای حفظ ارزش پول و کسب سود
- خرید خانه‌های کلنگی برای ساخت‌وساز
- مشارکت در ساخت مسکن
- ساخت‌وساز
- سرمایه گذاری در بخش اجاره مسکن
هرکدام از موارد بالا در سرمایه گذاری در مسکن اصول مربوط به خود را داشته و نیاز به آموزش‌های مربوط به خود را نیز دارد. ازاین‌رو قبل از اینکه وارد بازار مسکن شوید بایستی مسیر خود را در این بازار مشخص نمایید. این تعیین مسیر در درجه اول ریسک را کاهش خواهد داد و در درجه دوم انرژی لازم برای سرمایه گذاری در این بازار را برای شما به وجود خواهد آورد. این هدف بندی فارغ از نوسانات قیمتی مسکن در بازه‌های زمانی مختلف، می‌تواند برای شما سودآوری به ارمغان بیاورد. اینکه کدام روش سرمایه گذاری در بازار مسکن برای شما مناسب است به‌صورت مستقیم بسته به شرایط خود فرد نیز دارد. سرمایه در دسترس، تخصص‌های موجود، نیازمندی به سرمایه و برخی موارد دیگر می‌تواند در هدف‌گذاری شما در ورود به بازار مسکن تأثیر داشته باشد.
ویژگی های بازار مسکن چیست؟
بازار مسکن ازجمله بازارهای یکه به نسبت سایر بازارهای مالی و سرمایه گذاری ثبات بیشتری داشته و حرکت قیمت در آن تحت تأثیر پارامترهای مختلف در طول زمان ایجاد می‌شود. روند حرکت قیمت مسکن در ایران این تصور را در ذهن کاربران ایرانی ایجاد کرده است که سرمایه گذاری در این بازار به‌هیچ‌وجه درگیر ضرر نشده و همیشه در طول زمان می‌تواند برای کاربر سودآوری به دنبال داشته باشد. ثبات و سودآوری مطمئن ازجمله ویژگی‌های اصلی بازار مسکن هستند که دلیل اصلی جذابیت این بازار برای کاربران حرفه‌ای و معمولی می‌باشند. در طول ۴۰ سال گذشته هرچند در بازه‌های زمانی بسیار کوتاه مانند برهه‌ای زمان در طول ۸ سال جنگ تحمیلی، نوسان منفی قیمت را نیز در این بازار شاهد بوده‌ایم، اما در بقیه اوقات نوسان قیمت این بازار روند صعودی داشته و مثبت بوده است. یکی دیگر از ویژگی‌های بارز بازار مسکن در ملموس بودن این دارایی و حذف ریسک‌های امنیتی آن است. برخلاف بازارهای مالی مانند سهام و یا حتی سرمایه گذاری در سکه یا ارز، دارایی مسکن دستخوش دزدی نشده و محدودیت‌های قانونی این بازارها را نیز ندارد. ازاین‌رو کاربرانی که با سایر روش‌های سرمایه گذاری مانند بازار بورس آشنایی ندارند، در قدم اول وارد بازار مسکن می‌شوند.
مزایا و معایب بازار مسکن
برای ورود به بازار مسکن نیاز به ارزیابی مزایا و معایب این بازار نیز خواهید داشت که در ادامه مفصل آنها را توضیح می‌دهیم.
مزایای سرمایه گذاری در مسکن
بازار مسکن یکی از کم ریسک ترین بازارهای سرمایه گذاری در ایران است. آمارهای ۴۰ سال گذشته این بازار نشان می‌دهد که قیمت در مسکن دائماً در بازه‌های زمانی مشخص در حال رشد بوده و روند صعودی به خود گرفته است. ازاین‌رو این بازار را می‌توان یکی از کم ریسک ترین بازارهای سرمایه گذاری قلمداد نمود.
- عدم تأثیر ریسک‌های سیستماتیک و غیر سیستماتیک در این بازار
احتمالاً درباره نوسانات قیمت بازار سکه به دلیل فعالیت‌های سیاسی و جنگ‌طلبانه برخی کشورها شنیده‌اید. یا تنش‌های سیاسی حاکم بر منطقه معمولاً به‌صورت مستقیم بر بازارهای مالی تأثیری زودهنگام می‌گذارند. بازارهایی مانند بازار بورس، سکه، دلار، طلا و حتی در سال‌های اخیر بازار آهن و خودرو نیز تحت تأثیر این ریسک‌های سیستماتیک و غیر سیستماتیک دستخوش نوسان شدید می‌شوند. این ریسک برای سرمایه گذاری در مسکن وجود ندارد.
- تنوع بالا در روش‌های کسب سود در بازار مسکن
برخلاف سایر بازارهای مالی که کسب سود در آنها تنها از روش افزایش قیمت در طول زمان امکان‌پذیر است، کسب سود در بازار مسکن ابعاد دیگری نیز مانند اجاره‌بها، بازسازی، ساخت‌وساز را نیز به خود می‌گیرد.
- خدمت‌رسانی به سایر شهروندان
یکی دیگر از مزایای سرمایه گذاری در مسکن خدمت‌رسانی به شهروندان از طرق مختلف است. ساخت خانه برای آنها و بازسازی خانه‌های قدیمی ازجمله این موارد می‌باشند.
- بازدهی مناسب
- نبود خطر از بین رفتن دارایی بر اثر سرقت
معایب بازار مسکن
- نقد شوندگی بسیار پایین بازار
بازار مسکن یکی از کم‌ترین نقد شوندگی‌ها را در میان انواع بازارهای مالی و سرمایه گذاری به خود اختصاص داده است. گاها فروش یک خانه و تبدیل آن به سرمایه نقدی می‌تواند ماه‌ها به طول انجامد. البته این بازه زمانی زیاد به معنی ریسک کم شدن ارزش سرمایه نخواهد بود.
- نیاز به سرمایه‌های زیاد برای ورود
بازار مسکن از نظر میزان سرمایه مورد نیاز معمولاً صدرنشین سایر بازارهای رایج برای سرمایه گذاری است. برای ورود به این بازار نیاز به سرمایه‌های بیش از ۵۰۰ میلیون تومان در حال حاضر خواهید داشت.
- نیاز به صرف وقت و انرژی
- طولانی‌مدت بودن زمان سرمایه گذاری
مقایسه بازار مسکن با سایر بازارها
برای مقایسه باز مسکن با سایر بازارها نیاز به آشنایی با چند پارامتر مهم خواهید داشت.
- ریسک‌پذیری:
میزان ریسک متحمل شده کاربر در بازار در تمامی ابعاد اعم از کاهش قیمت‌ها، ریسک سرقت، ریسک افت شدید قیمت و …
- نقد شوندگی:
نقد شوندگی اصطلاحی است که به زمان لازم برای نقد شدن کامل در بازار مربوط است. برای مثال زمان لازم برای خرید یک سهم در بازار بورس در چند دقیقه و در بازار مسکن می‌تواند تا چند ماه باشد.
- بازدهی:
نرخ رشد سرمایه در بازار را در یک بازه زمانی معقول نشان می‌دهد. این پارامتر تفاوتی میان دوره‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت سرمایه گذاری قائل نشده و بازدهی کلی بازار را می‌سنجد.
- مقدار سرمایه مورد نیاز:
برای ورود به هر بازاری حداقل سرمایه‌ای نیاز خواهید داشت.
- فاکتور زمان:
به حداقل زمان سوددهی معمول در بازارهای سرمایه اختصاص می‌باشد.
در ادامه قصد داریم تا بازار مسکن را با استفاده از این فاکتورها با سایر بازارهای سرمایه معمول مقایسه نماییم. معیار سنجش ما در این مقایسه اعداد ۱ تا ۵ می‌باشند. عدد ۵ به معنی بالاترین حد و عدد ۱ نیز پایین‌ترین حد را نشان می‌دهد.