وبلاگ
ترندهای جدید چیست؟
-
- مهر 25, 1402
- مشاور املاک
- (0)
سرمایه گذاری در مسکن، فرصتی مناسب برای کسب سود!
سرمایه گذاری در مسکن، فرصتی مناسب برای کسب سود!
سرمایه گذاری در مسکن یکی از روش‌های سرمایهگذاری است که شخص در آن دارایی خود را به خرید مسکن (خانه و مغازه) اختصاص می‌دهد و علاوه بر کسب سود حاصل از تغییر قیمت مسکن، می‌تواند از طریق اجاره دادن آن یک منبع درآمد مازاد نیز داشته باشد.
سرمایه گذاری در مسکن در طول زمان همواره صعودی بوده و به دلیل رشد مناسب یک گزینه خوب اما پر هزینه برای سرمایهگذاری شناخته می‌شود. سرمایه گذاری در مسکن به دانش خاصی نیاز ندارد و شامل سرمایهگذاری در ملک (تجاری و مسکونی)، زمین (مسکونی، کشاورزی) می‌شود.
سرمایهگذاری در مسکن عمدتا به منظور داشتن یک منبع درآمد دیگر و کسب سود و بازدهی با گذشت زمان انجام می‌شود. اما چگونه می‌توان در آن سرمایهگذاری کرد؟ شما می‌توانید با فراهم کردن حداقل نقدینگی مورد نیاز، سرمایه گذاری خود را در این بازار شروع کنید.
ورود به این بازار و سرمایهگذاری در آن چالش‌های مختص به خود را دارد. از همین رو در این مقاله قصد داریم در خصوص سرمایه گذاری در مسکن صحبت کنیم.
چرا سرمایه گذاری در مسکن؟
با توجه به وضعیت تورمی کشور، کسب درآمد از شغل ثابت افراد ممکن است به تنهایی پاسخگوی نیازهای آنان و خانواده‌هایشان نباشد. در نتیجه باید به فکر کسب درآمد از طریق روش‌های دیگر مانند سرمایهگذاری در مسکن و دریافت اجاره بها باشید که به دانش تخصصی نیاز ندارد. بازار مسکن می‌تواند به‌عنوان بازاری برای سرمایهگذاری کم ریسک و حتی بعضا سرمایه گذاری بدون ریسک تبدیل شود. از این رو شما می‌توانید سرمایه‌هایی که در سایر بازارهای موازی با ریسک کم دارید را به این حوزه اختصاص دهید. از دیدگاه عموم، بازار مسکن محلی امن و پر بازده برای سرمایهگذاری است. این حس امنیت چه از دید مصرف و چه از دید سرمایهگذاری باعث شده تا استقبال بیشتری از آن نسبت به سایر بازارها شود.
مسکن یک نیاز داخلی است
ملک یک کالای وارداتی نیست! به این معنی که ملک را مانند کالاهای وارداتی نمی‌توان از کشورهای خارجی وارد کرد. هر شخصی برای خرید زمین، خانه و… باید در داخل کشور اقدام کند، پس در نتیجه قیمت مسکن بر اساس مشخصه‌هایی که در داخل کشور وجود دارد تعیین می‌گردد.
تقاضای زیاد برای مسکن
طبق گزارش بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، تعداد واحدهای معامله شده در خرداد ماه ۱۴۰۱ در شهر تهران نسبت به خرداد ماه سال گذشته ۳۲/۳ درصد افزایش داشته است. با توجه به تورم موجود در کشور و متقاضیان به نسبت زیاد برای تهیه مسکن (اعم از اجاره و خرید و فروش) می‌توان نتیجه گرفت که سرمایه گذاری در مسکن گزینه مناسبی است. از طرفی جمعیت کشور در حال افزایش است و این جمعیت در حال افزایش به مسکن نیاز دارند. ممکن است بازار مسکن گاهی با رکود مواجه شود و این رکود حتی بعضا چند سال ادامه پیدا کند. اما در حال حاضر تقاضا برای مسکن در کشور زیاد است و بازار مسکن در این روزها به یک بازار داغ تبدیل شده است. نرخ مسکن در کلان‌شهرها در سال جاری (۱۴۰۱) افزایش داشته و همین امر باعث افزایش نرخ اجاره بها نیز شده است.
امکان دریافت تسهیلات بانکی از طریق مسکن
با خرید مسکن یا زمین، می‌توانید برای دریافت تسهیلات بانکی اقدام کنید. در حال حاضر امکان دریافت تسهیلات از طریق وثیقه قرار دادن سند ملکی و تهیه اوراق تسهیلات مسکن از دو بانک ملی و مسکن امکان‌پذیر است. اوراق تسهیلات مسکن یکی از انواع اوراق بهاداری است که در بازار سرمایه (بورس) معامله می‌شود. اگر تمایل دارید که به صورت اصولی و حرفه‌ای در بازار سرمایه فعالیت کنید یا با اصطلاحات آن آشنا شوید، پیشنهاد ما برای شروع فعالیتتان استفاده از دوره ویدیویی آشنایی با بازار سرمایه را پیشنهاد می‌کنیم که می‌توانید صورت کاملا رایگان از آن استفاده کنید.
سرمایه گذاری در مسکن چه ریسک‌هایی دارد؟
سرمایه‌گذارانی که قصد دارند در مسکن و ملک سرمایهگذاری کنند باید با ریسک‌هایی موجود در این بازار آشنا باشند تا بتوانند با اقدامات صحیح ریسک سرمایهگذاری خود را کم کنند. ریسک‌های سرمایهگذاری در مسکن به چند دسته مهم زیر تقسیم می‌شوند:
- ریسک‌های قراردادی خرید خانه
این ریسک به قراردادهای معاملات مسکن و خطرات ناشی از کلاه‌برداری مربوط می‌شود. با توجه به حقوقی بودن این قراردادها، این ریسک برای سرمایه‌گذاران به وجود می‌آید که با خطراتی همچون کلاه‌برداری در قراردادهای پیش‌خرید و … مواجه شوند.
- سیاست گذاری های دولتی
منظور از سیاست‌های دولت پروژه‌هایی مانند مسکن ملی، مسکن مهر، اعطای تسهیلات خرید مسکن، اخذ مالیات از مسکن‌های خالی از سکنه و… است می‌تواند باعث رونق یا رکود مسکن در یک منطقه یا شهر باشد.
- عدم داشتن اطلاعات کافی در زمینه مسکن
سرمایه گذاری در مسکن نیازمند داشتن اطلاعات میدانی و تحقیقات است. به‌عنوان مثال برای خرید مسکن یا زمین باید موقعیت ملک، پیشرفت آن در آینده و سایر نکات را بررسی کنید.
- ریسک‌های غیر سیستماتیک (بلایای طبیعی)
برخی ریسک‌های غیر سیستماتیک مثل زلزله، آتش‌سوزی، سیل، رانش زمین و… در یک منطقه می‌تواند در قیمت مسکن تأثیر گذاشته و بازار مسکن را با اختلال و در نتیجه رکود مواجه کنند.
اصول سرمایه گذاری در مسکن
۱. مشخص نمودن هدف سرمایهگذاری
تعیین هدف سرمایهگذاری اولین و مهم‌ترین نکته در خصوص سرمایه گذاری در مسکن است. برای مثال باید در نظر داشت که چه هدفی در پی این تصمیم وجود دارد. آیا این صرفا یک سرمایهگذاری کوتاه مدت است یا این اقدام صرفا منبع درآمد در دوران بازنشستگی است؟ چرا که بسیاری از افراد سرمایهگذاری در مسکن را برای روزهای بازنشستگی خود انجام می‌دهند و در آن روزها با خیالی آسوده‌تر زندگی خود را مدیریت می‌کنند.
۲. موقعیت سنجی
تحقیق در مورد موقعیت ملک یک اقدام ضروری است. با توجه به باور عموم مردم، سرمایهگذاری در ملکی حتی قدیمی که جای پیشرفت دارد بسیار بهتر از سرمایهگذاری در ملکی نوساز در منطقه‌ای است که در یک برهه زمانی پیشرفت‌های خود را داشته است و امکان پیشرفت بیشتر برای آن وجود ندارد. در واقع کيفيت منطقه‌ای که در آن ملک يا زمین قرار دارد، در موفقيت يا عدم موفقيت سرمايه‌گذاری و پيش‌بينی استقبال افراد و شرکت‌ها تاثير مستقيم می‌گذارد.
مزایای سرمایه گذاری در مسکن
- امکان کسب بازدهی از طریق اجاره بها
سرمایهگذاری در سایر بازارهای مالی مثل طلا، ارز، ارز دیجیتال (در صورت نیاز برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص اینکه ارز دیجیتال می‌توانید از مقاله «ارز دیجیتال چیست» استفاده کنید.) و.. که پرداخت سود دوره‌ای ندارند، تنها باعث کسب سود از طریق نوسان قیمت برای سرمایه‌گذار می‌شود. در صورتی که با سرمایه گذاری در مسکن علاوه بر کسب سود و افزایش قیمت ملک، امکان کسب درآمد از طریق دریافت اجاره بها و رهن برای سرمایه‌گذار نیز وجود دارد.
- عدم امکان سرقت
یکی از مزایای سرمایه گذاری در مسکن این است که امکان سرقت ملک عملا وجود ندارد، اما در مقابل این مورد در سرمایهگذاری در ارز، طلا و… به عنوان ریسک سرمایهگذاری شناخته می‌شود.
- عدم نیاز به دانش تخصصی
چالش نیاز به دانش‌های تحلیلی مثل تکنیکال و فاندامنتال برای معامله‌گری در بازارهایی همچون بورس و… وجود دارد. اما در مقابل و در حوزه مسکن، سرمایه‌گذاران کمتر با این چالش مواجه می‌شوند. چرا که برای خرید ملک و سرمایهگذاری در مسکن نیاز به دانش تخصصی نیست و تنها باید یک‌سری موارد را بررسی کنید.
معایب سرمایه گذاری در مسکن
- هزینه بر بودن سرمایه گذاری
سرمایه گذاری در مسکن نیازمند داشتن سرمایه زیاد است و این یکی از معایب این نوع سرمایهگذاری است. با توجه به گزارش بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، در خرداد ماه ۱۴۰۱، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی ۳۹۴/۱ میلیون ریال بوده است. این مقدار برای محاسبه یک واحد ۴۰ متری حدودا ۱۵ میلیارد ریال خواهد شد که برای سرمایهگذاری مبلغ بالایی است. این مورد باعث می‌شود تا هر فردی نتواند در مسکن و املاک سرمایهگذاری کند.
- ناهمگن بودن بازار مسکن
از ویژگی‌های بازار مسکن می‌توان به ناهمگن بودن این نوع سرمایهگذاری اشاره کرد. بدین معنی که هر ملکی از حیث مکان منحصر بفرد است. برای همین قیمت مسکن در دو محله با یکدیگر تفاوت دارد. این مسئله باعث می‌شود تا قیمت‌گذاری در مسکن با چالش‌هایی مواجه شود و همچنین هزینه‌های جست‌وجو نیز به آن اضافه شود.
- هزینه معاملات بالا
هزینه معامله ملک و مسکن اغلب بالا است. این هزینه‌ها شامل هزینه جست و جو، کارمزد معاملات، هزینه نقل و انتقالات، عوارض قانونی، مالیات انتقال و… می‌شود.
- نقدشوندگی پایین
املاک عموما در رده دارایی‌هایی با نقدشوندگی پایین دسته‌بندی می‌شوند. در واقع املاک به علت نیاز به سرمایه زیاد، نقدشوندگی پایینی دارد.
- مستهلک شدن ساختمان
در صورتی که یک ساختمان خریداری کنید، این ساختمان به مرور زمان دچار استهلاک می‌شود. این اتفاق باعث می‌شود که در صورتی که بازار مسکن راکد باشد، ارزش ملک پایین بیاید. البته می‌توانید هر چند سال یک‌بار نسبت به نوسازی اقدام کنید.
اما با توجه به بالا بودن هزینه مسکن برای شروع یک سرمایهگذاری ممکن است همه افراد نتوانند از آن استفاده کنند. از این رو آیا گزینه‌های دیگر از جمله طلا، می‌تواند جایگزینی مناسب برای سرمایه گذاری در مسکن باشد؟
پیشنهاد می‌کنیم برای مقایسه بازارهای مختلف با یکدیگر، و کسب نتیجه بهتر در خصوص آگاهی سرمایهگذاری، مطلب «سرمایه گذاری در ملک یا طلا» را مطالعه کنید و این دو بازار را با یکدیگر مقایسه کنید.
سوالات متداول
سرمایهگذاری در مسکن مناسب چه افرادی است؟
این نوع سرمایهگذاری دانش و مهارت‌های تحلیلی نیاز ندارد و تنها باید فاکتورهای مهم تعیین قیمت و ارزیابی ارزش ملک را بتوانید بررسی کنید. همچنین سرمایهگذاری در مسکن نیازمند سرمایه بالا است. به همین خاطر ممکن است هر شخصی امکان این نوع سرمایهگذاری را نداشته باشد.
نقدشوندگی در مسکن چگونه است؟
از آنجایی که سرمایهگذاری در مسکن نیازمند سرمایه بالا است، فروش مسکن ممکن است کمی زمان بر باشد و با این حساب میزان نقدشوندگی در این نوع سرمایهگذاری پایین است.
آیا امکان دریافت تسهیلات از طریق سرمایهگذاری در مسکن وجود دارد؟
بله. سرمایه‌گذاران می‌توانند از طریق اوراق تسهیلات مسکن، تسهیلات خرید و جعاله مسکن دریافت نمایند.