آشنایی با انواع سند ملکی، جزئیات و شرایط آنها
سند ملکی یعنی چه؟ آشنایی با انواع سند ملکی و انواع سند رسمی در ایران، جزئیات و شرایط آنها از واجبات معاملات ملکی است. وقتی ملک یا آپارتمانی می خرید، اطمینان از اعتبار سند ملکی یکی از مهم‌ترین مواردی است که مطرح می گردد. در ادامه برای آشنایی بیشتر با انواع سند ملکی با ما همرا باشید.
در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا در دفاتر اسناد رسمی و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، سند رسمی تلقی میشوند. ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی هم با اشاره به قانون فوق بیان می دارد، که هر سندی به غیر از اسناد ماده ۱۲۸۷ سند عادی محسوب میشوند.
با توجه به انواع سند ملکی و انواع سند خانه که در قوانین حقوقی کشور ما وجود دارند، ضوابط و شرایط مختلفی هم برای آنها تعریف شده است. پس درک جزئیات و شرایط آنها و همچنین آشنایی با انواع سند ملکی و آگاهی از این قوانین، موجب می گردد که درگیر مشکلات زدن سند ملکی نشوید، و با خیال راحت معاملات را انجام دهید.تفاوت انواع سند رسمی و عادی
۱. سند شش دانگ
این سند به طور کامل متعلق به یک مالک است. و از معتبرترین اسناد در بین انواع سند ملکی است. شش دانگ یعنی از شش جهت و به طور کامل متعلق به یک نفر باشد. دارا بودن این سند شما را کمتر دچار مشکلات حقوقی پس از معامله میکند.
۲. سند مشاع
کلمه مشاع به معنای شریک بودن است. اعتبار سند تک برگ مشاع بنا به این تعریف یعنی سندی که متعلق به چند مالک است. پس هر کدام از شرکا صاحب بخشی از ملک هستند. برای همین زمانیکه تصمیم به خرید یا فروش ملک مشاع دارید، باید به آشنایی با نکات حقوقی املاک با جزئیات بیشتری توجه کنید، چون شما با یک فروشنده طرف نیستید. پس قبل از خرید اینگونه ملک‌ها با دید بازتری تصمیم بگیرید.
۳. سند مفروز
کلمه مفروز درست در مقابل کلمه مشاع قرار دارد. وقتی یکی از شرکای ملک مشاع تصمیم به جدا کردن سند مربوط به خودش می گیرد. به اینکار مفروز کردن می گویند.
مثلا یکی از شرکا تصمیم می‌گیرد، با جدا کردن سهم زمین خودش روی آن ویلا بسازد. در این صورت باید اقدام به افراز زمین و گرفتن سند مفروز کند. البته لازم به ذکر است، که اینکار کمی پیچیده بوده و نیاز به طی کردن مراحل اداری سخت دارد.
۴. سند تک برگ
سندهای قدیمی در ایران به صورت دفترچه و با چندین برگ بودند. در حال حاضر سندی که اداره ثبت اسناد و املاک صادر میکند، به صورت تک برگ است. در خرید ملک دارای سند تک برگ سند فقط برای یک مالک صادر می گردد. اگر مالک ملک را به فرد دیگری بفروشد، سند تک برگ جدیدی برای خریدار جدید صادر می‌شود. این سندها اطلاعات جامع‌تری از مشخصات کامل ملکی دارند، و مانند سندهای دفترچه‌ای قدیم به صورت دستی نوشته نمی‌شوند. همین امر باعث می‌شود، که اعتبار و دقت بالاتری داشته باشند.
۵. سند المثنی
در صورت گم شدن بنچاق آپارتمان و خانه، مورد سرقت قرار گرفتن انواع سند خانه، یا نابود شدن انواع سند زمین، مالک با داشتن مدارک مورد نیاز می تواند، درخواست سند المثنی بدهد.
۶. سند عرصه و اعیان
سند تک برگ عرصه و اعیان چیست؟ عرصه زمینی است، که یک آپارتمان روی آن ساخته می‌شود. اعیان همان واحدهایی هستند، که روی عرصه بنا شده اند. پس سند عرصه و اعیان بیشتر مختص آپارتمان‌ها و مجتمع‌های بزرگ است. مقدار سهمی که مالکین از عرصه میبرند، به مقدار متراژ اعیان ملک بستگی دارد. بنابراین وقتی صاحبین آپارتمان تصمیم به تخریب و ساخت و ساز مجدد ملک بگیرند. باید آگاهی کافی از قوانین اینگونه اسناد داشته باشند.
۷. سند وقفی
تعدادی زمین و املاک را اداره اوقاف به صورت ۹۹ ساله به افرادی اجاره داده است، و بابت آنها اجاره بها دریافت میکند. خرید و فروش این املاک بدون اجازه از اداره اوقاف ممکن نیست. همینطور اگر با اجازه اداره اوقاف اقدام به ساخت اعیان روی عرصه اوقافی کنید، فقط سند اعیان به شما ارائه می‌شود.
۸. سند ملکی رهنی
در این نوع اسناد ذکر شده است، تا زمانی که در حال پرداخت اقساط وام هستید، سند در رهن بانک خواهد بود، و در سند هم ذکر می شود. در صورت عدم پرداخت اقساط خانه از طرف خریدار، بانک می تواند، ملک را به نفع بانک توقیف و مصادره کند.
سند آزاد چیست؟ برای گرفتن وام با سند تک برگ یا گرفتن وام با سند ملکی نیاز است که، سند در رهن بانک یا توقیف نبوده و اصطلاحا سند آزاد باشد.
۹. سند منگوله‌دار
این سندها واقعا منگوله دار هستند. اداره ثبت اسناد با یه تکه سرب و نخ سند را پلمپ نموده است. این نوع از اسناد کاملا قانونی بوده، و هیچ مشکل خاص حقوقی‌ای متوجه آن ها نیست.
۱۰. سند بنچاق
سندهای بنچاق مربوط به زمانی است، که سیستم یکپارچه ثبت اسناد ملکی وجود نداشت. مردم در بین خود قراردادی مینوشتند و توافقاتی می‌کردند. افراد سرشناس شهر هم زیر این قراردادها را امضا و تایید می‌کردند. اینگونه اسناد در حال حاضر رواج ندارند. ولی هر آنچه که از گذشته باقی مانده است، از نظر قانونی قابل استناد است.
۱۱. سند وکالتی
این نوع از سند ها به اسم شخصی که از طرف مالک به عنوان وکیل معرفی شده است، صادر میگردد. سند وکالتی یک سند رسمی است. به دلایلی مانند بیماری، فوت یا خروج از کشور شخص می‌تواند، اقدام به گرفتن وکیل برای انجام معاملات کند.
۱۲. سند ورثه‌ای
وقتی شخصی فوت میکند، اموالش به وارثانش به ارث می‌رسد. یک شخص ممکن است، دارای چندین وارث باشد، و بدین ترتیب بعد از فوت، املاک او می توانند، دارای چندین مالک شوند. هر کدام از وارثین با ارائه ی مدارک لازم می توانند، به اداره ی ثبت اسناد مراجعه نموده، و درخواست سند ورثه ای کنند، و به اندازه ای که از ملک ارث می برند، سند دریافت کنند.
۱۳. سند معارض
برای یک ملک واحد دو سند رسمی وجود دارد، که هرکدام به نام مالک متفاوتی است. به این گونه اسناد، سند معارض می گویند. در این حالت دادگاه بعد از این که بررسی و تحقیقات لازم را انجام داد، سندی که به ملک نفر دوم تعرض نموده، را باطل اعلام میکند.
۱۴. سند شورایی
سندهای شورایی سندهایی هستند، که توسط شورای محل مهر و امضا شده اند. این نوع سندها سند عادی اند، و به اندازه سند رسمی معتبر نیستند.
در ادامه مشخصات سند رسمی و سند عادی را به تفکیک شرح میدهیم:
در ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی ایران انواع سند ملکی به دو نوع رسمی و عادی تقسیم بندی شده اند، که هر کدام دارای اعتبار و مشخصات مربوط به خود هستند.
الف- سند رسمی
طبق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر رسمی و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده اند، سند رسمی هستند. این اسناد قدرت اجرایی بالایی دارند، و قانون در تنظیم آن دخالت داشته است. برای همین در صورت مفقود شدن می توان، درخواست سند المثنی کرد.
ب- سند عادی
سند عادی بدون ثبت رسمی و به صورت دست‌نویس است. قولنامه و مبایعه‌نامه از انواع سند ملکی محسوب می گردند. قدرت اجرایی سند عادی کم بوده، و بسیار در معرض جعل قرار دارد. در صورت مفقود شدن سند عادی نمی توان، از اصل آن رونوشت تهیه کرد. یکی از مشکلات عمده سند عادی فروش یک ملک به چندین فرد است، که در سال‌های گذشته بسیار رواج پیدا کرده.